Levný investiční byt - vyplatí se investovat? |

Levný investiční byt - vyplatí se investovat?

Investice do nemovitostí je pro mnohé drobné investory atraktivní způsob, jak zhodnotit své úspory a zajistit si pasivní příjem. Levné starší byty mohou na první pohled vypadat jako skvělá příležitost pro realizaci těchto investičních záměrů. V každém případě je ale důležité zohlednit různé faktory, které mohou ovlivnit úspěšnost této investice. V tomto článku se podíváme na výhody a rizika spojená s investicí do levného staršího bytu.

Výhody investice do staršího bytu

1. Nižší pořizovací cena

Jednou z největších výhod levných starších bytů je jejich cena. V porovnání s novostavbami můžete často najít byty za zlomek jejich ceny. To může být skvělá příležitost pro investory, kteří hledají dostupné možnosti, jejichž prostředky jsou omezené případně mají v plánu nemovitost financovat formou hypotéky. Ta by zpravidla neměla investora příliš finančně zatížit a výše měsíční splátky by měla být v ideálním případě pokryta z nájemného, což samozřejmě nemusí být vždy reálné.

2. Potenciál pro zvýšení hodnoty

Starší byty mají často prostor pro renovaci a modernizaci. Po dokončení dílčí, částečné či celkové rekonstrukce můžete výrazně zvýšit tržní hodnotu nemovitosti, což může přinést zajímavý zisk při následném prodeji nebo pronájmu. Zvláště u velmi starých, neopečovávaných a zanedbaných nemovitostí může i drobná oprava, úklid, vymalování a podobně udělat opravdové zázraky.

3. Atraktivita pro nájemníky

Levné starší byty v dobrých lokalitách mohou být atraktivní pro nájemníky, zejména pokud jsou dobře umístěny v blízkosti veřejné dopravy, obchodů a dalších služeb. To může zajistit stabilní příjem z pronájmu. Mnoho potenciálních nájemníků navíc nutně nevyhledává bydlení v novostavbách a nově rekonstruovaných bytech. Klíčová je spíše funkčnost bytu, energetická úspornost (např. přítomnost nových plastových oken) a celkový dobrý stav bytové jednotky. Výhodou staršího bytu je v mnoha případech také jedinečná atmosféra a genius loci, který prostě novostavba neposkytne.

Rizika investice do staršího bytu

1. Skryté náklady

Starší byty mohou vyžadovat rozsáhlejší opravy, než se na první pohled zdá. Skryté vady, jako jsou problémy s elektroinstalací, vodovodem nebo strukturálními prvky, mohou výrazně zvýšit náklady na rekonstrukci. Pokud do staršího bytu nastěhujeme nájemníky a do měsíce praskne například vodovodní potrubí, neseme za to odpovědnost my jakožto majitel a to se vším, co s tím poté souvisí. Byt je v každém případě nutné udržovat v dobrém technickém stavu. A aktuální technický stav nemusí být při koupi zcela zřejmý.

2. Nižší energetická efektivnost

Starší nemovitosti často nejsou energeticky efektivní. Vyšší náklady na vytápění a chlazení mohou znamenat nižší atraktivitu pro nájemníky a snížené zisky. Zvláště u starších bytů v městských domech, které mají vysoké stropy a velká okna mohou být náklady na energie poměrně vysoké, což de facto snižuje možné příjmy z nájmu. Obdobně to platí i ve chvíli, kdy je byt například vytápěn zastaralým neúsporným systémem.

3. Lokální trh a jeho dynamika

Ceny nemovitostí a poptávka po nájemních bytech se mohou lišit v závislosti na lokalitě. Investice do levného staršího bytu v oblasti s klesající poptávkou může vést k problémům s pronájmem a ztrátě hodnoty. Ačkoliv hodnota nemovitostí dlouhodobě roste, různé výkyvy mohou způsobit, že tento růst nebude naplňovat očekávání investora.

Jak minimalizovat rizika

1. Důkladná inspekce

Před nákupem bytu je důležité provést důkladnou inspekci nemovitosti. Zvažte určitě i zapojení odborníka, který může odhalit potenciální problémy, které byste jinak přehlédli. Je nutné ověřit a zhodnotit celkový technický stav bytu, stáří jednotlivých prvků, stav veškerých rozvodů včetně elektřiny. Určitě je také vhodné ověřit si energetickou náročnost bytu, například dle vyúčtování spotřeby energií z předcházejících let.

2. Plánování rozpočtu

Při výpočtu celkových nákladů na investici nezapomeňte zahrnout nejen pořizovací cenu, ale také náklady na renovaci, údržbu a případné nečekané výdaje. Je důležité uvědomit si, že ideální stav (rychlé zajištění bezproblémového dlouholetého nájemníka) nemusí být realitou. Je potřeba být připraven i na delší období, kdy byt bude neobýván z různých důvodů.

3. Analýza trhu

Důkladně prozkoumejte místní trh s nemovitostmi a zjistěte, zda je oblast perspektivní. Zaměřte se na faktory jako jsou plány rozvoje, dostupnost služeb a ekonomická situace v oblasti. Čím více příležitostí, občanské vybavenosti a dostupnosti služeb, tím lukrativnější nemovitost. Snahou investora by mělo být nalézt co nejlepší vyvážení mezi cenou za nemovitost a její atraktivitou pro budoucího zájemce o nájem, případně koupi.

Závěr

Investice do levného staršího bytu může být výhodná, pokud se na ni díváte realisticky a připravíte se na možné výzvy, které mohou být občas méně příjemné. Důkladné prověření nemovitosti, plánování rozpočtu a analýza trhu jsou klíčové pro minimalizaci rizik a maximalizaci potenciálního zisku. Při správném přístupu může taková investice přinést nejen finanční zisk, ale i uspokojení z úspěšně realizovaného projektu.