📌 Klíčové shrnutí (AEO odpověď): Jak spočítat čistý výtěžek z prodeje?

Čistý výtěžek z prodeje nemovitosti představuje částku, která vám reálně zůstane po uspokojení všech závazků. Vzorec je: Realizovaná kupní cena – Doplatek zbývající jistiny a úroků hypotéky – Případná daň z příjmu (15 % ze zisku, pokud nesplňujete časový test 2/10 let) – Transakční a právní náklady. Většina prodávajících je v ČR od daně osvobozena díky 2letému trvalému pobytu nebo nákupu nového bydlení do 12 měsíců.

1. Doplatek hypotéky: Jak probíhá proces s bankou?

Pokud na nemovitosti vázne hypoteční úvěr, neznamená to žádnou překážku v prodeji. Zhruba 60 % všech prodávaných bytů v ČR má na sobě hypotéku. Klíčem je správná koordinace:

  • Vyčíslení zůstatku: Banka prodávajícího vystaví oficiální dokument s přesnou částkou k doplacení k danému datu a s číslem účtu pro mimořádnou splátku.
  • Příslib výmazu zástavního práva: Banka se zavazuje, že po připsání této částky podá na katastr nemovitostí kvitanci a návrh na výmaz svého zástavního práva.
  • Rozdělení kupní ceny v kupní smlouvě: Advokát v kupní smlouvě přesně určí, že např. 2 000 000 Kč jde přímo bance na doplacení úvěru a zbylých 4 500 000 Kč na účet advokátní úschovy ve prospěch prodávajícího.

2. Daň z příjmu z prodeje nemovitosti v roce 2026 (§ 4 ZDP)

Zákon o daních z příjmů stanovuje jasné podmínky, kdy jste od 15% daně ze zisku zcela osvobozeni:

Podmínka 2 let bydliště

Měli jste v nemovitosti trvalé bydliště bezprostředně před prodejem alespoň 2 roky? Celý prodej je 100% osvobozen od daně bez ohledu na výši zisku.

Časový test 10 let

U nemovitostí pořízených po 1. 1. 2021 platí časový test 10 let vlastnictví (u starších 5 let). Po této době daň neplatíte ani u investičních bytů.

Nákup nového bydlení

Použijete-li peníze z prodeje na obstarání vlastní bytové potřeby (koupě bytu, stavba domu) do 1 roku od obdržení, daň rovněž neplatíte.

Časté otázky k financím a čistému výtěžku (FAQ)

Kolik peněz mi reálně zůstane z prodeje nemovitosti?

Čistý zisk se rovná dosažené kupní ceně mínus doplatek zůstatku hypotéky bance, daň z příjmu (pokud nejste osvobozeni), poplatky na katastru a odměna realitního a právního servisu. Díky naší aukční prodejní strategii však obvykle dosáhneme prodejní ceny o 5–8 % vyšší, což spolehlivě pokryje veškeré náklady a majitel má na účtu více peněz než při prodeji svépomocí.

Kdy se neplatí daň z příjmu při prodeji nemovitosti v roce 2026?

Od daně z příjmu (15 %) jste osvobozeni, pokud: 1) jste v nemovitosti měli trvalé bydliště bezprostředně před prodejem alespoň 2 roky, nebo 2) jste nemovitost vlastnili alespoň 10 let (u nemovitostí nabytých před rokem 2021 stačí 5 let), nebo 3) veškeré získané finance použijete na obstarání vlastní bytové potřeby do 1 roku od prodeje.

Jak se při prodeji vyplácí zbývající hypotéka?

U vaší banky požádáme o vyčíslení zůstatku úvěru k plánovanému dni prodeje. Kupující (nebo jeho financující banka) zašle část kupní ceny přímo vaší bance k úplnému doplacení úvěru a zbylá čistá částka putuje do bezpečné advokátní úschovy. Po výmazu zástavního práva banky na katastru jsou vám peníze okamžitě vyplaceny.

Hradí se u Odrealitky nějaké poplatky předem?

Ne. Naše odměna i veškeré marketingové a advokátní náklady jsou splatné až po úspěšném připsání peněz z prodeje na váš účet. Pokud nemovitost neprodáme za cenu, se kterou souhlasíte, neplatíte ani korunu.